Atlanta: Familias en la calle, condominios vacíos

11 de agosto del 2012

Qué sucede en Estados Unidos

Foto: Judith Sherr /IPS

Por Matthew Cardinale

ATLANTA, Estados Unidos, (IPS).- Mientras miles de familias en Estados Unidos están sin techo debido a la falta de viviendas económicamente accesibles, millones de unidades habitacionales permanecen vacías.

Esto incluye propiedades unifamiliares judicialmente ejecutadas, unidades de condominios ejecutadas o vacantes, o edificios enteros de condominios, así como costosos apartamentos vacíos. Grandes ciudades como Nueva York y Chicago, que vienen lidiando con la falta de apartamentos baratos combinada con la abundancia de condominios de precios prohibitivos que están vacíos, intentan ahora convertir estos últimos en propiedades para alquilar, a distintos precios.

Cambios recientes en la economía de Estados Unidos y en el mercado inmobiliario han presentado desafíos para inquilinos de bajos ingresos. Muchas familias cuyas casas fueron ejecutadas se vieron obligadas a alquilar. No son necesariamente personas pobres las beneficiadas por ayudas oficiales, como las que se brindan en la ciudad de Atlanta, para poder hacer la entrega inicial de un arrendamiento.

Por supuesto, hay en este país muchas familias de bajos ingresos no cumplen con las condiciones que les permitan calificar para un crédito hipotecario, y por lo tanto tienen que alquilar. Son las familias menos pudientes las que tienen más dificultades para acceder a unidades económicamente accesibles, según la Coalición Nacional para Viviendas de Bajo Costo.

"En 2010 había 9,8 millones de familias inquilinas de ingresos extremadamente bajos en Estados Unidos, y solo tres millones de viviendas disponibles para alquilar a precios accesibles", señala la organización en un informe.

Aproximadamente 14 por ciento de todas las unidades habitacionales en Estados Unidos estaban vacantes a fines de junio de este año, según el Buró de Censos. Esta cifra incluye a viviendas para alquiler y unifamiliares vacías, así como unidades para arrendamiento por temporada que están fuera del mercado por variados motivos.

En respuesta, Chicago y Nueva York crearon programas para convertir los condominios vacíos en unidades de alquiler. a Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), también anunció un programa para convertir en unidades de alquiler los habitáculos unifamiliares que actualmente son propiedad de la empresa Sallie Mae, patrocinada por el gobierno.

Denise Dunckal, portavoz de la FHFA, dijo que pronto la agencia anunciará su decisión sobre las propuestas presentadas por inversores para participar en el programa piloto. La Coalición Nacional para Viviendas de Bajo Costo presentó sus comentarios a la FHFA previo al inicio del programa piloto, pidiendo que se reservaran algunas unidades para familias pobres. Sin embargo, eso no parece haber ocurrido.

"Los detalles disponibles sobre la venta piloto no indican que para esta primera etapa del programa haya un componente de bajo costo", lo que sí sería posible en proyectos piloto futuros, o en futuras fases del programa, según el sitio web de la Coalición.

Aparte de los informes desde Chicago y Nueva York y del programa de la FHFA, la Coalición no ve ningún intento a nivel nacional de para que las personas sin techo accedan a las viviendas vacías, lo que implicaría fijar alquileres accesibles, dijo su portavoz Amy Clark.

En Chicago, la organización Community Investment Corporation (CIC, coporación comunitaria de inversiones) observó un problema: condominios enteros habían sido ejecutados o estaban vacíos. La entidad sospecha que muchos de esos emprendimientos inmobiliarios fueron víctimas de un fraude.

A partir de edificios vacíos y totalmente destruidos en su interior, el año pasado se construyeron condominios que se vendieron a 300.000 dólares la unidad, explicó el presidente de CIC, Jack Markowski. Es decir que, por ejemplo, el propietario de un condominio de seis unidades, se quedó con 1,8 millones de dólares, agregó.

Según Markowski, el fraude de los condominios fue posible porque los bancos extendieron préstamos hipotecarios sin que los postulantes presentaran documentación adecuada. Markowski los llamó "compradores fantasma", y dijo que es posible que logren una tajada de las ganancias y luego permitan que la unidad sea ejecutada.

CIC identificó unos 260 condominios en Chicago donde parece haber ocurrido esto. CIC y la ciudad de Chicago trabajaron junto con los legisladores de Illinois para aprobar en 2009 una ley de condominios deteriorados que entró en vigor en 2010. La norma permite a los tribunales volver a montar un edificio de condominios -que legalmente figura como múltiples unidades separadas con múltiples propietarios- como una sola edificación.

El CIC trabaja para hallar constructores que estén dispuestos a rehabilitar el edificio, convirtiéndolo en unidades para alquilar.  Aunque Markowski admitió que ninguna de las unidades que la entidad produce es reservada para familias de bajos ingresos, destacó que esto suma más unidades al mercado total de alquileres de la ciudad. Esto, a su vez, alivia parte de la presión sobre las familias pobres en la competencia con las de ingresos medios para rentar viviendas accesibles en Chicago, dándoles más opciones de alquiler.

Según Markowski, la nueva ley de Illinois es única en Estados Unidos, y señaló que los bancos dueños de las unidades vacías de los condominios no suelen objetar judicialmente su transformación porque se dan cuenta de que, en sus condiciones actuales, esas propiedades no tienen ningún valor y a ellos les implican el pago de impuestos.

Mientras, en 2009 la ciudad de Nueva York se embarcó en su propio proyecto piloto, el Programa de Renovación de Bienes Inmobiliarios (HARP, por sus siglas en inglés), que invirtió 20 millones de dólares de las arcas municipales en transformar construcciones de condominios vacíos o estancados en unidades económicamente viables para familias de medianos ingresos.

Sin embargo, según un informe publicado en 2010 en The Architect’s Newspaper, ni un solo constructor había expresado interés en el financiamiento ofrecido por la ciudad. En parte, esto se debió a la falta de voluntad de los prestamistas para aceptar los profundos descuentos requeridos por el programa.

En marzo de 2011, Nueva York finalmente anunció la primera ejecución en el marco del HARP para convertir 26 unidades de condominios a medio construir, en el barrio de Brooklyn, en 46 unidades para alquilar. Estas nunca se habían terminado o vendido en el mercado en primer lugar.

Todas las unidades serán accesibles para familias de medianos ingresos, pero no para las de ingresos bajos.